Spese condominiali medie: quanto paghi rispetto alla tua città

Come funziona il calcolatore delle spese condominiali?

Dal CAP il calcolatore riconosce la città. Per le 6 città che l’indagine riporta a parte — Milano, Bologna, Torino, Roma, Bari e Napoli — usa la media di quella città; altrove usa la media nazionale di 101 € al mese.

Poi mette la tua quota mensile accanto a quella media e ti dice la differenza, in percentuale e in euro. I numeri restano nel tuo browser: non li riceviamo e non li salviamo.

La quota mensile è quello che paghi tu per il tuo appartamento: la rata che ti chiede l’amministratore, oppure il totale annuo del tuo riparto diviso per dodici. Non il totale del condominio, e non le quote dei lavori straordinari.

Cosa non va messo nel calcolo?

Il riparto di solito ha due parti: le spese ordinarie — pulizie, ascensore, luce delle scale, assicurazione, amministratore e, se c’è l’impianto centralizzato, riscaldamento e raffrescamento — e le spese straordinarie per un lavoro preciso, come il rifacimento del tetto o della facciata. Nel calcolatore vanno solo le prime.

Per i lavori straordinari l’assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori (art. 1135 c.c.). È un accantonamento per un lavoro deciso, non una spesa corrente: aggiunto alla rata, ti farebbe sembrare caro un condominio che sta solo pagando un tetto nuovo.

Non vanno nemmeno le spese che riguardano solo te — un intervento nel tuo appartamento, un sollecito di pagamento, la quota di un box che hai solo tu.

Riscaldamento e raffrescamento centralizzati: perché cambiano tutto

La prima differenza tra un condominio e l’altro non è l’amministratore: è l’impianto. Con un impianto centralizzato il riscaldamento — e in molti condomini anche il raffrescamento estivo — passa dalla rata condominiale. Con una caldaia autonoma lo paghi a parte, con la tua bolletta, e la rata resta più bassa.

Per questo le città del nord, dove l’impianto centralizzato è diffuso, stanno in cima alla tabella: Milano 162 € al mese contro 76 € a Napoli, 2,1 volte tanto. In un’analisi di Mattone Research su annunci di vendita a Milano, Roma, Verona e sul lago di Garda, la quota cresce con i metri quadri quasi solo dove c’è un impianto centralizzato: lì un appartamento grande paga molto più di uno piccolo, con una caldaia autonoma la differenza è minima.

Con l’impianto centralizzato, poi, il consumo si misura: ogni appartamento ha i suoi contabilizzatori o ripartitori, e la spesa si divide in parte in base al consumo e in parte in quota fissa (D.Lgs. 102/2014). Se la tua quota è alta, la domanda giusta è quanto pesa quella voce, e su che base è stata divisa.

Perché per chi è proprietario il conto è diverso

L’indagine mette insieme proprietari e inquilini, e i due non pagano le stesse cose. L’inquilino di regola paga le spese per i servizi — pulizia, ascensore, riscaldamento, portineria (art. 9 della legge 392/1978). Il proprietario paga tutto il resto: l’assicurazione del fabbricato, la manutenzione, i lavori straordinari, e se affitta anche la parte che l’inquilino non gli rimborsa.

Tra i proprietari la spesa si divide per millesimi, in proporzione al valore della tua proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123 c.c.). Per questo il calcolatore è un confronto, non un controllo del tuo riparto: ti dice se il tuo condominio costa tanto, non se la tua quota è stata calcolata bene.

Il rendiconto, invece, l’amministratore te lo deve: l’assemblea per approvarlo va convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130 c.c.), e i documenti giustificativi puoi vederli in ogni momento (art. 1130-bis c.c.).

Un esempio con numeri veri

Un appartamento a Milano, CAP 20135, con una rata di 190 € al mese — 2.280 € all’anno. Le famiglie in condominio a Milano dichiarano in media 162 € al mese.

Questo appartamento paga quindi 28 € al mese in più, il 17% sopra la media: 336 € all’anno.

336 € non sono la prova di un errore. Con un impianto centralizzato e un appartamento grande possono essere del tutto normali. Sono la cifra che rende utile guardare una volta, riga per riga, da cosa è fatta la rata.

Quanto si paga di condominio nelle città italiane?

Le spese condominiali che le famiglie dichiarano di pagare, per città:

Fonte: Osservatorio Unipol/Ipsos, 2023, “Vita condominiale”, spese dichiarate dagli intervistati per famiglia.

Cosa questa tabella non è: è un’indagine su quanto le famiglie dicono di pagare, proprietari e inquilini insieme, senza distinguere se il riscaldamento è incluso. Una media per i soli proprietari, o al metro quadro, in Italia non la pubblica nessuno — né Istat, né le associazioni, né i portali immobiliari. Noi non ne inventiamo una: come ordine di grandezza è utile, come prova no.

Il confronto che manca lo stiamo costruendo noi, con i rendiconti e i dati sul condominio che i proprietari ci mandano: numero di appartamenti, impianto centralizzato, ascensore, anno di costruzione. Non pubblichiamo nessuna cifra finché non ci sono dietro almeno cinque condomini. Come funziona lo trovi nell’informativa privacy.

Cosa fare se le spese condominiali ti sembrano troppo alte

Una rata alta di solito ha una spiegazione semplice: l’impianto centralizzato, l’ascensore, il portiere, un condominio piccolo che divide la stessa assicurazione tra pochi appartamenti. Diventa interessante solo quando nessuno sa dirti quale.

Il passo successivo è sempre lo stesso: guarda le voci più grandi, non il totale. Chiedi i giustificativi delle tre voci più costose — puoi vederli e farne copia a tue spese (art. 1130-bis c.c.). Confronta la stessa voce con l’anno prima. E controlla che il compenso dell’amministratore sia indicato in modo analitico, come vuole la legge (art. 1129 c.c.).

Se dopo le domande qualcosa non torna, a quel punto serve un parere: un avvocato, o l’associazione dei proprietari della tua città. Noi non diamo consulenza legale — ti aiutiamo ad arrivarci con le domande giuste e i documenti in ordine.

Verifica gratuita del rendiconto

Leggiamo il tuo rendiconto e ti mandiamo un breve rapporto: cosa manca e cosa chiedere all’amministratore. Gratis nell’accesso anticipato.

Da dove vengono i numeri

La media di confronto viene dall’Osservatorio Unipol/Ipsos 2023: famiglie che vivono in condominio, intervistate su quanto pagano al mese. Proprietari e inquilini insieme, con il riscaldamento incluso o no a seconda del condominio.

Il peso dell’impianto centralizzato viene da un’analisi di Mattone Research su annunci di vendita a Milano, Roma, Verona e sul lago di Garda (settembre 2026), in cui il venditore indica la spesa condominiale mensile. Mostra un andamento, non una media: per questo non la usiamo come termine di confronto.

La media che manca — quella dei soli proprietari — la stiamo costruendo con i dati che ci mandate. La pubblichiamo solo quando ogni cifra ha dietro almeno cinque condomini.

Cosa controllare adesso?

Il totale è il posto peggiore da cui partire: è la cifra che tutti confrontano, e quella che spiega meno. Da qui conviene guardare:

• Il riscaldamento e il raffrescamento Con un impianto centralizzato sono la voce più grande — e quella che spiega più spesso una rata alta.
• Cosa non va nel calcolo Lavori straordinari, fondo speciale, spese personali. Se li includi, confronti il tuo appartamento con il numero sbagliato.
• Tutti i calcolatori per i proprietari Cosa c’è già, e cosa arriva dopo.
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